Usucapião em APP Proibida pelo STJ

Uma recente decisão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), datada de 6 de fevereiro de 2026, acendeu um alerta máximo para o agronegócio brasileiro. Ao proibir a aquisição de propriedade por usucapião em Áreas de Preservação Permanente (APP), o tribunal colocou em xeque a segurança jurídica de inúmeros produtores rurais que, por décadas, ocuparam e produziram em terras que agora se revelam legalmente intocáveis.

A decisão, proferida no Recurso Especial nº 2.211.711, representa um marco na jurisprudência ambiental e fundiária, e suas consequências podem ser devastadoras para quem não agir de forma preventiva. O problema é claro: a posse que você acreditava ser legítima e consolidada pelo tempo pode, da noite para o dia, ser declarada nula, resultando na perda de investimentos de uma vida inteira.

A solução, contudo, existe e reside na análise jurídica preventiva, um diagnóstico completo da situação do seu imóvel para identificar riscos e traçar uma estratégia de regularização antes que seja tarde demais.

Para compreender a profundidade do impacto dessa decisão, é crucial entender o que são as Áreas de Preservação Permanente. Longe de serem meras matas ciliares, as APPs são definidas pelo Código Florestal (Lei nº 12.651/12) como áreas essenciais para a preservação dos recursos hídricos, da paisagem, da estabilidade geológica e da biodiversidade. Elas funcionam como um escudo protetor do meio ambiente, garantindo o equilíbrio ecológico e o bem-estar das populações. A legislação é clara ao impor a manutenção e a recuperação da vegetação nativa nessas áreas, como se pode observar em seu artigo 7º:

Art. 7º A vegetação situada em Área de Preservação Permanente deverá ser mantida pelo proprietário da área, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.

Este dispositivo legal não deixa margem para dúvidas: a responsabilidade pela preservação da APP é de quem detém a posse ou a propriedade do imóvel. A decisão do STJ reforça essa diretriz ao estabelecer que a ocupação irregular, mesmo que prolongada, não se sobrepõe ao interesse coletivo de proteção ambiental.

A relatora do caso, Ministra Nancy Andrighi, foi enfática ao afirmar que permitir a usucapião em APP seria "estimular a invasão dessas áreas, situação absolutamente deletéria do ponto de vista da garantia da propriedade e, mais além, da sua função socioambiental".

Em outras palavras, a posse em área protegida é considerada precária e não gera o direito à aquisição da propriedade, independentemente do tempo de ocupação.

O caso que culminou nesta decisão emblemática envolveu um produtor rural no Mato Grosso que, por mais de 20 anos, ocupou uma faixa de terra às margens de um rio, caracterizada como APP. Ao ser alvo de uma ação reivindicatória movida pelo proprietário registral, o produtor alegou usucapião como matéria de defesa, uma estratégia comum e amparada pela Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal.

Contudo, o STJ entendeu que, por se tratar de uma área ambientalmente protegida, a posse exercida nunca poderia ser considerada mansa e pacífica para fins de usucapião, pois sempre esteve em conflito com a legislação ambiental. A ocupação, portanto, não passou de uma mera detenção, incapaz de gerar direitos possessórios.

Destaques Estratégicos:

•Sua posse em APP não gera direito à propriedade, mesmo que antiga.

•O interesse coletivo na preservação ambiental prevalece sobre o seu interesse individual.

•A ocupação irregular em APP é considerada antijurídica e dificulta a fiscalização.

•A análise jurídica preventiva é a única forma de evitar perdas financeiras e a impossibilidade de regularização.

Mitos e Verdades sobre a Posse em APP

1.Mito: "Se estou na terra há mais de 20 anos, a usucapião é garantida."

Verdade: A decisão do STJ deixa claro que o tempo de ocupação é irrelevante em APPs. A natureza da área como de preservação ambiental impede que a posse se consolide para fins de aquisição da propriedade.

2.Mito: "Como a área não é pública, posso adquiri-la por usucapião."

Verdade: Embora as APPs possam estar inseridas em imóveis privados, elas são gravadas com uma limitação administrativa que visa proteger o meio ambiente. Essa restrição de interesse público impede a usucapião, mesmo que a terra não pertença ao Estado.

3.Mito: "Já tenho o CAR (Cadastro Ambiental Rural), então minha situação está regular."

Verdade: O CAR é um registro declaratório e não um ato de regularização fundiária ou ambiental. A inscrição no CAR não valida a ocupação irregular em APP e não afasta o risco de perda da posse.

Vitórias Judiciais e Guia Prático

A decisão do REsp 2.211.711 é a mais recente e contundente vitória da tese de que o meio ambiente ecologicamente equilibrado, um direito de todos garantido pelo artigo 225 da Constituição Federal, se sobrepõe ao interesse particular do possuidor em área protegida. Para o produtor rural, a mensagem é clara: a regularização não é mais uma opção, mas uma necessidade urgente.

Siga este guia prático para iniciar a sua análise de risco:

1.Diagnóstico do Imóvel: Contrate um profissional para realizar o georreferenciamento da sua propriedade e identificar a existência de APPs, confrontando os dados com a matrícula do imóvel e o CAR.

2.Análise Jurídica: Um advogado especializado irá analisar a documentação do imóvel, o histórico da posse e a legislação aplicável para determinar o grau de risco e as possíveis soluções.

3.Estratégia de Regularização: Com base no diagnóstico, será traçado um plano de ação, que pode incluir a realocação de atividades produtivas, a recuperação de áreas degradadas ou, em casos específicos e permitidos por lei, a busca por uma regularização junto aos órgãos ambientais.

Dúvidas Comuns

•O que acontece se eu for acionado judicialmente? Você pode perder a posse da área, ser obrigado a demolir benfeitorias e ainda ter que pagar uma indenização por danos ambientais.

•Ainda posso obter crédito rural se tiver APP na minha propriedade? A irregularidade ambiental pode ser um impeditivo para a obtenção de crédito rural e outros benefícios governamentais.

•Existe alguma exceção para a proibição de usucapião em APP? A regra geral é a proibição. As exceções para intervenção em APP são restritas a casos de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental, e não se confundem com a aquisição da propriedade pela posse.

Visão de Futuro e os Riscos de Não Agir

A decisão do STJ é um reflexo de uma tendência global de valorização da pauta ambiental e da responsabilidade socioambiental da propriedade. A nova Lei do Mercado de Carbono (Lei nº 15.042/24) é mais um exemplo de como a preservação ambiental está cada vez mais atrelada à economia, criando oportunidades para quem se adequa e riscos para quem ignora as novas regras. O produtor rural que não se adaptar a essa nova realidade estará não apenas sujeito a sanções legais, mas também à margem de um mercado cada vez mais exigente e consciente. O risco de não agir é a perda do seu patrimônio, a inviabilização do seu negócio e a exclusão de um futuro promissor no agronegócio.

Resumo Final

A recente decisão do STJ que proíbe a usucapião em Áreas de Preservação Permanente (APP) é um divisor de águas para o produtor rural. A posse de longa data em áreas protegidas não garante mais o direito à propriedade, e a ocupação irregular pode levar à perda de investimentos e a sanções severas. A única saída é a ação preventiva, por meio de um diagnóstico completo do imóvel e uma análise jurídica especializada, para garantir a segurança do seu patrimônio e a continuidade do seu negócio em conformidade com a lei.

Rômulo Ornelas  Advogado | OAB/DF n° 85.921 🌐 www.romuloornelas.com |

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