Posse e Propriedade no Agronegócio: Um Guia Jurídico Completo para a Regularização Fundiária

Posse e Propriedade no Agronegócio: Um Guia Jurídico Completo para a Regularização Fundiária

A Base da Riqueza no Campo

No agronegócio, a terra não é apenas um meio de produção, mas o principal ativo e a base para a construção de patrimônio. Contudo, a complexidade do sistema fundiário brasileiro faz com que muitos produtores e investidores vivam em um estado de insegurança jurídica, sem compreender a distinção crucial entre posse e propriedade. Essa diferença, longe de ser um mero detalhe técnico, tem implicações profundas na capacidade de obter crédito, na segurança dos investimentos, no planejamento sucessório e na própria valorização do imóvel.

Com as recentes mudanças legislativas, como a Lei 15.042/24 que instituiu o Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões de Gases de Efeito Estufa, a regularização fundiária ganhou ainda mais relevância. Proprietários rurais com documentação em ordem poderão participar do mercado de créditos de carbono, uma nova e promissora fonte de receita. Este artigo oferece um guia aprofundado, com base na legislação e na jurisprudência dos tribunais superiores, para desmistificar esses conceitos e apresentar os caminhos para a regularização fundiária, um passo indispensável para a prosperidade e sustentabilidade no campo.

Posse vs. Propriedade: Desvendando os Conceitos à Luz da Lei

Para entender a importância da regularização, é preciso primeiro dominar a diferença entre posse e propriedade, conceitos definidos claramente no Código Civil brasileiro.

A posse, segundo o artigo 1.196 do Código Civil, é uma situação de fato. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Em outras palavras, é quem cuida, utiliza e se comporta como dono da terra, mesmo que não tenha um documento formal em seu nome. A posse pode ser justa, quando não for violenta, clandestina ou precária, e de boa-fé, quando o possuidor desconhece qualquer vício que impeça a aquisição da coisa.

O Código Civil ainda distingue a posse direta da posse indireta. A posse direta é exercida por quem tem a coisa em seu poder temporariamente, em virtude de direito pessoal ou real, como um arrendatário ou um comodatário. Já a posse indireta permanece com aquele de quem a coisa foi havida, como o proprietário que cedeu o uso do imóvel. Ambas as posses podem coexistir, e o possuidor direto pode defender sua posse inclusive contra o indireto.

A propriedade, por sua vez, é um direito real, o mais completo deles. Conforme o artigo 1.228 do Código Civil, o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de quem injustamente a possua. No Brasil, a máxima "quem não registra não é dono" é a mais pura expressão da realidade jurídica. O artigo 1.245 do mesmo código é categórico: a propriedade de bens imóveis só se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não ocorre, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel perante a lei e terceiros.

Isso significa que um contrato de compra e venda, mesmo que com firma reconhecida, ou uma escritura pública lavrada em cartório de notas, não são suficientes para transferir a propriedade. Eles são apenas o título, o documento que habilita a transferência. A transferência em si só se concretiza com o registro na matrícula do imóvel, conforme determina a Lei de Registros Públicos. O artigo 1.227 do Código Civil reforça esse entendimento ao estabelecer que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.

As Consequências da Irregularidade e os Benefícios da Propriedade Plena

Manter um imóvel rural apenas na condição de posse acarreta riscos significativos. O possuidor fica vulnerável a ações de reintegração de posse, não consegue oferecer o imóvel como garantia para financiamentos bancários e enfrenta enormes dificuldades em caso de sucessão, o que pode gerar conflitos familiares e perda de patrimônio. A falta de registro impede a venda formal do bem e reduz drasticamente seu valor de mercado.

Além disso, com a entrada em vigor da Lei 15.042/24, que regulamenta o mercado de carbono no Brasil, a regularização fundiária tornou-se ainda mais estratégica. Somente proprietários com documentação regularizada poderão participar plenamente do Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões, gerando e comercializando créditos de carbono provenientes de atividades de conservação ambiental e práticas agrícolas sustentáveis em suas propriedades. Essa nova legislação representa uma oportunidade significativa de diversificação de receitas para o produtor rural.

Por outro lado, a propriedade devidamente registrada confere segurança jurídica absoluta, permitindo ao produtor rural investir com tranquilidade, sabendo que seu direito está protegido. Além disso, abre as portas para o crédito rural, viabiliza o planejamento sucessório, aumenta a liquidez e o valor do ativo, e agora também possibilita a participação no mercado de créditos de carbono.

Os Caminhos para a Regularização Fundiária

A regularização de um imóvel rural é o processo que visa adequar sua situação fática à realidade jurídica, seja transformando a posse em propriedade, seja corrigindo as informações do registro existente. Os principais procedimentos são:

Retificação de Registro: Prevista nos artigos 212 e 213 da Lei de Registros Públicos, a retificação serve para corrigir erros, omissões ou imprecisões na matrícula do imóvel, como medidas, confrontações ou dados dos proprietários. Pode ser feita diretamente no cartório (extrajudicialmente) ou por via judicial. O oficial do registro pode retificar de ofício ou a requerimento do interessado em casos de omissão ou erro na transposição de elementos do título, indicação ou atualização de confrontação, alteração de denominação de logradouro público, e retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas. A opção pelo procedimento administrativo não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Georreferenciamento: A Lei 10.267/2001 tornou obrigatória a identificação do imóvel rural por meio de memorial descritivo com as coordenadas dos seus vértices, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro. Essa certificação, realizada pelo INCRA através do Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), garante que os limites do imóvel estão corretamente definidos e não se sobrepõem a outros, sendo um requisito essencial para qualquer alteração no registro. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.123.850, consolidou o entendimento de que a apresentação de memorial descritivo georreferenciado é obrigatória em processos que versam sobre imóveis rurais, constituindo imposição legal relacionada à necessidade de perfeita individualização do bem. A Ministra Nancy Andrighi destacou que essa necessidade decorre do princípio registral da especialidade, que exige a plena identificação do bem imóvel para efeito de registro público, a partir de suas medidas, características e confrontações.

Análise da Cadeia Dominial: Este é um estudo aprofundado de todo o histórico de registros do imóvel, desde sua origem. O objetivo é verificar a legitimidade das transferências anteriores e garantir a continuidade do registro, um princípio fundamental estabelecido no artigo 195 da Lei de Registros Públicos, que determina que se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Usucapião: A Transformação da Posse em Propriedade

Para o possuidor que não possui um título registrável, a usucapião é o principal instrumento para adquirir a propriedade. Trata-se de um modo originário de aquisição, baseado na posse prolongada que cumpre determinados requisitos legais. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem sido fundamental para consolidar os contornos desse instituto.

A modalidade mais relevante para o agronegócio é a usucapião especial rural, também conhecida como usucapião pro labore, prevista no artigo 191 da Constituição Federal e no artigo 1.239 do Código Civil. Seus requisitos são: posse como sua, por 5 anos ininterruptos e sem oposição; área de terra em zona rural não superior a 50 hectares; tornar a terra produtiva pelo seu trabalho ou de sua família (posse-trabalho); ter nela sua moradia; e não ser proprietário de outro imóvel.

O Código Civil também prevê outras modalidades de usucapião aplicáveis a imóveis rurais. A usucapião extraordinária, prevista no artigo 1.238, exige posse por 15 anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé, podendo esse prazo ser reduzido para 10 anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Já a usucapião ordinária, prevista no artigo 1.242, exige posse contínua e incontestada por 10 anos, com justo título e boa-fé, sendo o prazo reduzido para 5 anos se o imóvel houver sido adquirido onerosamente com base no registro constante do respectivo cartório, cancelado posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

O STJ já pacificou o entendimento de que é possível a usucapião de área inferior ao módulo rural da região, pois a lei estabelece apenas um teto, e não um piso, valorizando a função social da posse-trabalho. O Ministro Luis Felipe Salomão, ao relatar o REsp 1.040.296, destacou que "mais relevante que a área do imóvel é o requisito que precede a ele, ou seja, o trabalho realizado pelo possuidor e sua família, que torna a terra produtiva e lhe confere função social". Em suas palavras, "serve a essa espécie tão somente a posse marcada pelo trabalho. Para a concretização do direito ao domínio do imóvel rural, a exploração econômica e racional da terra é pressuposto impossível de ser afastado, deixando clara a intenção do legislador em prestigiar o possuidor que confere função social ao imóvel rural".

Além disso, a corte superior exige a averbação da Reserva Legal no Cadastro Ambiental Rural como condição para o registro da sentença de usucapião, conforme decidido no REsp 1.356.207, aplicando o princípio in dubio pro natura. O Ministro Paulo de Tarso Sanseverino observou que uma interpretação estrita que dispensasse a averbação no caso de aquisição por usucapião reduziria demasiadamente a eficácia da norma ambiental, levando a um resultado indesejável e contrário à finalidade protetiva da norma.

Função Social da Propriedade e Restrições Legais

Tanto a Constituição Federal quanto o Estatuto da Terra estabelecem que a propriedade rural deve cumprir sua função social. O artigo 186 da Constituição determina que a função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, aos seguintes requisitos: aproveitamento racional e adequado; utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente; observância das disposições que regulam as relações de trabalho; e exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

O Estatuto da Terra, em seu artigo 2º, reforça que é assegurada a todos a oportunidade de acesso à propriedade da terra, condicionada pela sua função social. A propriedade da terra desempenha integralmente sua função social quando favorece o bem-estar dos proprietários e trabalhadores, mantém níveis satisfatórios de produtividade, assegura a conservação dos recursos naturais e observa as disposições legais que regulam as justas relações de trabalho. O artigo 12 do mesmo diploma legal complementa que à propriedade privada da terra cabe intrinsecamente uma função social e seu uso é condicionado ao bem-estar coletivo previsto na Constituição Federal.

O descumprimento da função social pode, em última instância, levar à desapropriação do imóvel para fins de reforma agrária. Adicionalmente, a legislação impõe restrições à aquisição de terras por estrangeiros através da Lei 5.709/71, que estabelece limites de área e exige autorização para determinadas aquisições. O artigo 3º dessa lei determina que a aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua. Já o artigo 12 estabelece que a soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem.

O STJ, no julgamento do REsp 1.641.038, estabeleceu que é possível usucapião de imóveis rurais por pessoa jurídica brasileira com capital majoritariamente controlado por estrangeiros, desde que observadas as mesmas condições para a compra de áreas rurais por pessoas estrangeiras. A Ministra Nancy Andrighi comentou que a legislação impõe uma série de condições para a aquisição de terras rurais por estrangeiros, pois o tema envolve a defesa do território e a soberania nacional.

Novas Oportunidades: O Mercado de Carbono e a Propriedade Rural

A Lei 15.042/24 representa um marco regulatório relevante para o setor agropecuário e para os proprietários de imóveis rurais. Ao instituir o Sistema Brasileiro de Comércio de Emissões de Gases de Efeito Estufa, a legislação abre novas possibilidades de geração de receita para produtores que adotam práticas sustentáveis e conservam áreas de vegetação nativa em suas propriedades.

Os créditos de carbono gerados a partir de projetos ou programas que impliquem redução de emissão ou remoção de gases de efeito estufa poderão ser comercializados no mercado regulado. Para participar desse mercado, contudo, é essencial que o produtor tenha sua propriedade devidamente regularizada, com matrícula atualizada, georreferenciamento certificado e Cadastro Ambiental Rural em ordem.

Essa nova realidade reforça ainda mais a importância da regularização fundiária como investimento estratégico, não apenas para a segurança jurídica tradicional, mas também para o acesso a novas fontes de receita alinhadas com a sustentabilidade ambiental. A lei dá ao produtor rural o direito de se manifestar sobre sua participação em transações envolvendo créditos de carbono, representando uma oportunidade concreta de valorização do patrimônio rural.

Conclusão: Um Investimento na Segurança e no Futuro

Navegar pelas complexidades da legislação fundiária brasileira é um desafio, mas a recompensa é a segurança jurídica, um alicerce indispensável para o crescimento sustentável no agronegócio. A regularização de um imóvel rural não deve ser vista como um custo, mas como um investimento estratégico que protege o patrimônio, amplia o acesso a crédito, garante a tranquilidade para focar no que realmente importa e, agora, também possibilita a participação no promissor mercado de créditos de carbono.

A distinção entre posse e propriedade é a linha que separa a incerteza da segurança. Ao buscar a orientação correta e transformar a posse em propriedade plena, o produtor rural solidifica seu legado e garante um futuro mais próspero para seu negócio e sua família. A assessoria jurídica especializada é fundamental para conduzir esse processo de forma eficiente e segura, evitando erros que podem custar tempo e dinheiro.

Rômulo Ornelas

Advogado